החלטה בתיק בש"א 13705/05

לפני בקשה למנות בורר בהתאם לסעיף 8 לחוק הבוררות, תשכ"ח-1968 (להלן: "החוק").

רקע

1.       ביום 20/6/00 חתמו המבקשים והמשיבה 2 על הסכם שיתוף במקרקעין, לצורך השתתפות במכרז שפורסם על-ידי מנהל מקרקעי ישראל ועיריית תל-אביב להחכרת מגרשים מספר 201, 201/1, 202, 202/1, המצויים במתחם המשתלה באזור צפון תל-אביב, ולבניית פרוייקט מגורים עליהם (להלן: "הסכם השיתוף", נספח א' לבקשה). הסכם זה כלל תניית בוררות בנוסח הבא:

"16. בוררות

16.1     מוסכם בזאת בין הצדדים כי כל סכסוך שיתגלה בין המשתתפים, בינם לבין עצמם או בין מי מהם לבין גמולב, בכל ענין הקשור בהסכם זה, בקיומו ו/או בהפרתו, יובא להכרעתו של בורר שיהיה שופט מחוזי בדימוס (להלן - "הבורר"). הבורר יפסוק עפ"י הוראות הדין המהותי, אך יהיה פטור מכללי הראיות ומסדרי הדין, והחלטתו תהא סופית ומכרעת. פסקו של הבורר יהיה מנומק. כמו כן, הבורר יהיה מוסמך להעניק סעדים זמניים.

16.2            לא הסכימו הצדדים למחלוקת על זהות הבורר - יתמנה הבורר ע"י בית המשפט המחוזי בתל-אביב, על פי בקשת הצד המעונין.

16.3            על אף האמור בסעיף 16.1 לעיל, מסוכם כי בכל מחלוקת הנדסית שתתגלה בין המשתתפים בינם לבין עצמם או בינם או בין מי מהם לבין הקבלן הראשי, תוכרע המחלוקת באופן סופי ובלעדי על ידי המפקח על הבניה מטעם גמולב.

16.4            בכל מקרה של סכסוך מתחייבים הצדדים לו להודיע על כך מיידית לגמולב ולאפשר למי מן המשתתפים האחרים המעונין בכך להצטרף כצד להליך הבוררות.

16.5           מוסכם ומובהר בזאת במפורש כי לא תהיה לצד כלשהו הזכות לעכב ו/או לבטל תשלומים ו/או להשפיע בדרך כלשהי על התקדמות ביצוע הפרוייקט, אלא לאחר קבלת פסק הבורר, החלקי או הסופי - לפי הענין, ואך ורק בהתאם לאמור בו.

16.6        סעיף 16 זה מהווה הסכם בוררות ויחולו עליו הוראות חוק   הבוררות תשכ"ח-1968."

כנספח להסכם השיתוף, נחתם כתב-הסמכה לניהול בניה משותפת, בו מינו המבקשים את המשיבה 1 למנהלת הפרוייקט והקנו לה, בין היתר, את הסמכות להגיש ההצעה למכרז, לחתום על הסכם לביצוע עבודות לבניית הפרוייקט, אם וכאשר תיזכה ההצעה, ולפקח על הבניה. המבקשים, מצדם, התחייבו לשלם למשיבה 1 דמי ניהול בשיעור של 5% מתוך סך כל ההשקעות, התשלומים וההוצאות שיידרשו לצורך רכישת הקרקע והקמת הפרוייקט (הסכם זה ייקרא להלן "הסכם הניהול").

טענות הצדדים

2.       בבקשה זו טוענים המבקשים, כי המשיבות הפרו את הסכם השיתוף הפרות יסודיות וכי התנהלותן בכל הקשור לפרוייקט נגועה בחוסר תום לב ובניגוד עניינים. בהקשר זה מלינים המבקשים על כך שבהסכם השיתוף נקבע כי המשיבה 2 תשמש כמנהלת הפרוייקט ואילו בהסכם הניהול הוחלף שמה בשמה של המשיבה 1, וזאת, לסברתם, על-מנת לאפשר למשיבה 2 לרכוש יחידות דיור בפרוייקט. עוד טוענים המבקשים כי על-פי מצגיה של המשיבה 2 עובר לחתימה על הסכם השיתוף, וכן על-פי התשריט נספח ג' להסכם השיתוף (שלא צורף לבקשה), אמור היה להישמר מרחק של 8.5 מטרים בין דירת המבקשים המצויה במגרש 201, לבין בית המגורים הסמוך לה, המצוי בתחומו של מגרש 202. אולם, עם כניסתם לדירה, התגלה למבקשים כי מרחק זה עומד על 3.5 מטרים בלבד. הקטנת המרחק שבין המגרשים מהווה אף היא, לטענת המבקשים, הפרה יסודית של הסכם השיתוף, וכתוצאה ממנה נגרמו להם נזקים כגון: ירידת ערך הדירה עקב חסימת אור, זרימת אוויר ונוף וצפיפות, כמו גם עוגמת נפש ופגיעה בפרטיות. המבקשים טוענים כי כל פניותיהם אל המשיבות לתשלום פיצויים בגין הנזקים הללו, שנאמדו בסך של 165,830 ש"ח, או לחילופין, למינוי בורר בהסכמה לצורך הכרעה במחלוקת, לא הועילו (תכתובות בעניין זה צורפו כנספחים ב'-י' לבקשה), ועל כן הגישו את הבקשה שבכאן  למינוי בורר על-ידי בית המשפט.

3.       המשיבות מצדן מתנגדות למינוי בורר וטוענות, כי טרוניותיהם של המבקשים נוגעות לשינוי תכנית רעיונית ראשונית שהוצגה בפניהם לקראת החתימה על הסכם השיתוף, תוך שהובהר להם כי צפויים לחול בה שינויים. המשיבות סבורות כי הגורם הרלוונטי ביותר לבירור טענות אלה הינו אדריכל הפרוייקט שהכין את התכנית, כאשר בהסכם שנחתם בינו לבין מינהלת הפרוייקט, המחייב את כל המשתתפים בפרוייקט, קיים סעיף בוררות נפרד ושונה מזה הקבוע בהסכם השיתוף. יתרה מכך, טוענות המשיבות כי בימים אלה מתנהלת נגדן תביעה שהגישו דיירים אחרים בפרוייקט לבית-משפט השלום בתל-אביב (בת.א. 25972/04). בתביעה זו מועלות טענות דומות ואף זהות לטענות המבקשים בנוגע לשינוי תכנית הפרוייקט, ובמסגרתה הוגשה הודעת צד ג' נגד אדריכל הפרוייקט ונגד החברה המבטחת אותו. ניהול הליך בוררות במקביל לתביעה יוביל לטענתן לפיצול ולכפל התדיינויות ואולי אף לתוצאות שונות בשני ההליכים. לגופו של עניין, טוענות המשיבות  כי מי ששימשה בפועל כמנהלת הפרוייקט וחתמה על ההסכמים היא המשיבה 1, אך בשל טעות טכנית בהדפסת הסכם השיתוף הוגדרה בו המשיבה 2 כמנהלת הפרוייקט. לולא התחייבותה של המשיבה 2 לרכוש יחידות בפרוייקט שלא נמכרו, לא ניתן היה להגיש את ההצעה למכרז, ולהערכת המשיבות ידעו על כך כלל המשתתפים בפרוייקט, ובייחוד המבקש, שכיהן בועדת הביקורת של הפרוייקט.  המשיבות ממשיכות וטוענות כי מנהלת הפרוייקט הוסמכה, במסגרת ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, לקבל החלטות בדבר שינוי תכנית הפרוייקט, וכי השינויים שבוצעו הביאו דווקא להשבחת הנכס שברשות המבקשים. לבסוף, נטען כי המועמדים מטעם המבקשים לתפקיד הבורר אינם עונים על הקריטריונים שנקבעו בתניית הבוררות.

4.       בתשובתם לתגובת המשיבות לבקשה דוחים המבקשים את טענות המשיבות מכל וכל וחוזרים וטוענים כי הן לבדן נושאות באחריות לשינוי תכנית הפרוייקט ולמכלול הנזקים שנגרמו להם בעטיו. המבקשים מוסיפים כי בהליך המתנהל עתה בבית-משפט השלום בתל-אביב עומדים לדיון עילות, טענות וסעדים שונים במהותם, ואין בו כדי לחסום בפניהם את הדרך לתבוע את המשיבות בהליך של בוררות.

דיון

5.       סמכותו של בית המשפט למנות בורר הינה סמכות שבשיקול דעת, כעולה מלשונו של סעיף 8(א) לחוק:

"8. מינוי בורר ע"י בית המשפט

(א)   נתגלע סכסוך בענין שהוסכם למסרו לבוררות ולא נתמנה בורר לפי ההסכם, רשאי בית המשפט, על פי בקשת בעל-דין, למנות את הבורר; בית המשפט רשאי לעשות כן בין שהבורר צריך היה להתמנות על ידי בעלי הדין או אחד מהם, ובין שצריך היה להתמנות על ידי הבוררים שנתמנו או ע"י צד שלישי." (הדגשה שלי - א.ג.).

ככלל, ימנה בית המשפט בורר במקרה שנתגלע סכסוך בעניין שהוסכם למסרו לבוררות. כך הסביר כבוד השופט (כתוארו אז) ברק בפסק-דינו בע"א 614/79  המשרד הלאומי לתיירות - ליטורל - מקונסטנצה אשר מושבה הרשום הוא במאמאיה (רומניה) נ' תור-עולם בע"מ, פ"ד לד(4) 617: